도시지역 농지 비사업용토지일까? 자경농지 요건 양도세 과세기준 총정리

 

Q. 도시지역에 있는 ‘전(田)’을 상속받아 농사를 짓고 있다면, 이 토지를 팔 때 비사업용토지로 간주되어 양도소득세가 더 나올 수 있을까요?

A. 네, 가능합니다. 토지의 위치가 도시지역에 있거나, 실제로 농사를 짓고 있더라도 일정 조건을 충족하지 못하면 ‘비사업용토지’로 간주되어 일반 양도소득세보다 10% 더 높은 세율이 적용될 수 있어요. 하지만 농지원부를 갖고 꾸준히 자경한 기록이 있고, 일정 요건을 만족했다면 ‘사업용농지’로 인정받아 불이익을 피할 수 있습니다. 특히 상속받은 농지를 보유하고 있는 분들이라면 반드시 자경 여부와 도시지역 지정 현황을 함께 따져봐야 합니다.

도시지역 농지도 비사업용토지로 과세될 수 있나요?

 

 

많은 분들이 '농사를 짓고 있으니 당연히 농지로 인정받겠지'라고 생각하시는데요, 꼭 그렇지는 않습니다. 양도소득세에서는 토지를 ‘사업용’ 또는 ‘비사업용’으로 구분하고, 비사업용토지에는 10%의 추가세율이 붙습니다.

'비사업용토지'는 다음과 같은 기준에 따라 결정됩니다.

1. 도시지역 안에 있는 토지일 것
   도시지역이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역으로, 보통은 동 지역이나 주거·상업·공업지역이 해당됩니다. 예를 들어 포천시 동 지역이면서 제1종 일반주거지역이라면 도시지역으로 분류됩니다.
2. 실제로 자경을 하지 않았을 것
   단순히 농지원부에만 올라 있다고 자경으로 인정되지는 않습니다. ‘자경’이란 본인 또는 배우자 등이 직접 농사를 지었다는 의미로, 단순 임대나 위탁은 해당되지 않아요.
3. 보유기간 중 8년 이상 자경 요건을 충족하지 못했을 때
   8년 이상 직접 농사를 지었다면 ‘사업용농지’로 간주되어 비사업용 과세에서 제외될 수 있습니다.

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상속받은 농지를 자경 중인데도 왜 비사업용토지일 수 있나요?

 

 

상속받은 농지라고 해서 무조건 사업용으로 인정되지는 않습니다. 특히 아래와 같은 조건을 함께 충족해야 자경 농지로 인정받아 비사업용토지 과세를 피할 수 있어요.

1. 자경 여부를 객관적으로 입증해야 함
   농지원부, 농지취득자격증명, 직불금 수령내역, 농자재 구입 증빙, 농산물 판매 영수증 등으로 실질적인 농사 활동을 입증할 수 있어야 합니다.
2. 자경기간이 보유기간의 50% 이상, 최소 8년 이상일 것
   상속받은 이후 계속해서 직접 농사를 지었는지가 중요한데요, 8년 이상 자경한 경우 비사업용이 아닌 사업용으로 분류됩니다.
3. 도시지역 안의 ‘전’ 지목 토지일 경우 더욱 엄격한 잣대 적용
   포천시와 같이 도시지역으로 지정된 지역의 ‘전’ 지목 토지는 아무리 농지원부에 등록되어 있어도 실질 자경 요건이 불충분하면 비사업용토지로 간주됩니다.

포천시 도시지역 농지, 양도세에서 유리하게 보려면?

 

 

포천시처럼 도시지역 내에 있는 ‘전’ 지목 토지는 일반적으로 비사업용토지로 분류되기 쉽습니다. 하지만 아래 조건을 충족하면 유리한 과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1. 농지 소재지가 시의 '동'이 아니라 '읍·면' 지역일 경우
   읍·면 지역은 도시지역이 아니므로 비사업용토지 판정에서 유리합니다. 포천시 '동' 지역은 도시지역이지만, '읍·면'은 상대적으로 농업진흥지역이 많아 자경 농지로 보기 쉬워요.
2. 군사시설보호구역은 일부 예외
   사진에서처럼 군사시설보호구역에 해당되는 경우, 도시지역이라도 ‘개발행위가 제한된 토지’로 판단되면 비사업용토지 과세에서 제외될 수 있습니다.
3. 농지법상 농업인으로 인정받을 수 있을 것
   월소득 2백만 원 수준의 어머니께서 자경한 것이 맞고, 농업 외 소득이 주 소득이 아니라면 농업인으로 판단받기 쉬워집니다.
4. 농지원부와 자경 기록을 정리해 둘 것
   국세청 양도소득세 세무조사 시, 직접 경작 사실을 증명해야 하기 때문에 농지원부, 통장 입금 내역, 영농일지 등을 체계적으로 정리해 두셔야 합니다.

국세청 홈택스 양도소득세 관련 정보는 아래에서 확인하실 수 있습니다:
→ 국세청 홈택스 양도소득세 안내

 

• 비사업용토지 여부는 도시지역 여부와 자경기간을 기준으로 판단합니다.
• 도시지역 ‘전’ 지목이라도 8년 이상 자경했다면 비사업용 과세를 피할 수 있습니다.
• 농지원부, 영농활동 증빙, 군사시설보호구역 여부 등이 핵심 판단자료입니다.
• 포천시 동 지역은 도시지역이므로 특히 주의가 필요하며, 실질 자경 입증이 중요합니다.
• 비사업용토지로 분류되면 양도소득세 10% 가산세율이 적용되므로 철저히 준비해야 합니다.

비사업용토지 여부는 단순히 농지로 쓰고 있는가보다 자경요건과 도시지역농지 여부에 따라 크게 달라집니다. 양도 전에 반드시 세무전문가와 상담해보시길 추천드립니다.

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