형제 간 구축아파트 명의이전 증여세 양도세 중 어떤 방법이 유리할까?

 

Q. 오랜 기간 실거주 중인 아파트가 동생 명의로 되어 있다면, 이제라도 본인 명의로 바꾸는 게 좋을까요? 매매 방식이 나을지, 증여가 나을지 헷갈립니다. 세금은 어떤 차이가 있나요?

A. 네, 이런 상황에서는 증여와 매도 중 어떤 방식이 더 유리할지 판단하는 것이 핵심이에요. 특히 형제 간 부동산 이전은 부부 간보다 세금 혜택이 적고, 실거주를 했다고 해도 양도소득세나 증여세를 피하기 어렵기 때문에 더 꼼꼼한 비교가 필요합니다. 동생 명의의 아파트를 본인 앞으로 명의이전할 때는 가족 간 거래 특성과 세법에 따른 판단 기준이 명확히 존재합니다. 이번 글에서는 구축아파트를 동생 명의로 보유한 실거주자가 명의 이전을 고려할 때, 매도와 증여 방식의 세금 차이와 절세 전략을 정리해드릴게요.

첫 번째 고민: 가족 간 매매, 양도소득세는 어떻게 적용될까?

 

 

우선 매도 방식으로 명의를 이전한다면, 동생이 본인에게 아파트를 파는 셈이에요. 이 경우는 일반적인 부동산 매매와 동일하게 양도소득세가 부과됩니다. 문제는 이 아파트가 동생에게는 '1가구 2주택' 상태라는 점이에요. 1가구 2주택자의 경우 일반세율보다 높은 중과세율(20% 또는 30%)이 적용될 수 있어요.

• 취득가액이 9,200만 원이고, 현재 시세가 예를 들어 1억 5천만 원이라고 가정하면 약 5,800만 원의 양도차익이 발생합니다.
• 여기에 장기보유특별공제(7년 보유 시 42% 공제 가능)를 반영해도, 과세표준이 남는다면 양도세 부담은 약 500~800만 원 이상 나올 수 있어요.
• 또 하나 중요한 점! 국세청은 가족 간 거래 시 시세보다 현저히 낮은 거래가를 적어 낸다면 증여세로 간주할 수도 있기 때문에 적정 시세 확인이 필요합니다.

매도는 형식상 자연스럽지만, 중과세 대상이라는 점과 실거래 신고가 필수라는 점을 고려하면 양도소득세 절세에는 불리한 구조일 수 있습니다.

두 번째 선택: 증여로 이전하면 증여세가 더 클까?

 

 

이번에는 증여 방식을 살펴볼게요. 동생이 아파트를 본인에게 증여하는 것이고, 수증자(받는 사람)는 실거주자 본인이에요. 형제 간 증여는 10년간 1,000만 원까지 공제가 가능하고, 초과분에 대해 누진세율(10~50%)이 적용돼요.

• 현재 시세가 1억 5천만 원이라면, 증여재산가액에서 공제할 금액은 매우 적고, 대부분 과세표준에 포함돼요.
• 세율이 누진 구조이기 때문에 약 1,600만 원 이상의 증여세가 발생할 수 있어요.
• 하지만 증여 시 취득세(3.5%)도 함께 납부해야 하므로, 세금 부담은 단순 계산으로만 끝나지 않습니다.

증여의 장점은 동생 쪽에서 양도세가 발생하지 않는다는 점이에요. 하지만 수증자인 본인에게는 더 큰 증여세 부담이 생길 수 있어요. 그리고 향후 본인이 이 아파트를 팔게 되면, 취득가액이 증여 당시 기준시가로 책정되기 때문에 장기보유특별공제는 처음부터 다시 계산되니 양도소득세 절세 효과도 줄어듭니다.

그렇다면 명의이전, 어떻게 해야 절세가 가능할까?

 

 

위 두 가지 방법 모두 세금이 발생하긴 하지만, 다음과 같은 전략으로 세금 최소화가 가능합니다.

1. 시가보다 낮은 거래가 피하기
   가족 간 거래는 국세청에서 쉽게 의심하기 때문에 실거래가 또는 감정평가를 통한 적정한 기준가격 설정이 중요해요.
2. 매매 후 증여 결합 전략
   예를 들어, 시세 1억 5천의 아파트를 일부는 매매로, 나머지는 증여로 처리하면 양도세와 증여세를 각각 낮출 수 있어요. 다만 이때도 명확한 근거와 감정평가서 확보가 필요합니다.
3. 1가구 2주택 해소에 따른 중과세 피하기
   현재 동생이 1가구 2주택자라면, 명의이전을 늦춰 먼저 1채를 양도하거나 이사한 뒤 일정 기간을 두고 매도하면 중과세율을 회피할 수 있습니다.
4. 장기보유특별공제 적극 활용
   매매 방식일 경우, 7년 이상 보유했기 때문에 최대 42%까지 공제 받을 수 있어요. 이 부분은 증여보다 유리한 지점입니다.
5. 재산세 납부자 입장에서 불이익 막기
   지금까지 실질적으로 재산세를 본인이 내셨다면, 향후 세무조사나 신고 과정에서 이 부분도 명확히 설명해두면 사후 조세 분쟁 가능성을 줄일 수 있어요.

결론적으로 양도소득세 부담은 동생에게, 증여세 부담은 본인에게 발생하기 때문에 양측의 자금 상황, 주택 보유 수, 향후 처분 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

실거주자 명의로 돌릴 때 세금 부담을 줄이려면?

 

• 매도 방식은 동생의 양도세 부담, 특히 1가구 2주택 중과세 위험이 크며, 실거래가 신고 필요
• 증여 방식은 본인의 증여세 부담이 크고, 향후 처분 시 양도세 절세 효과 감소
• 세금 절세 전략으로는 매매와 증여의 결합, 감정평가 활용, 장기보유공제 적용 등이 있음
• 세무 전문가 상담 필수: 실제 세액은 시가, 보유 기간, 신고 방식 등에 따라 달라지므로, 국세청 홈택스 모의계산 또는 세무사 상담이 가장 안전합니다.

명의이전, 단순히 서류상의 문제가 아니라 세금과 향후 부동산 운용의 핵심 포인트가 되기 때문에 신중히 접근하셔야 합니다. 특히 가족 간 부동산 이전은 일반 매매보다 리스크가 높고, 국세청의 감시 대상이 되기 쉽기 때문에 ‘적정 시세’, ‘적법한 신고’, ‘세금 분산 전략’이 핵심이에요.

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