증여주택 2년미만 매도 양도소득세 얼마나 내야 할까요?

 

Q. 부모님께 증여받은 주택을 2년 미만 보유한 상태에서 매도하면 양도소득세는 얼마나 나오고, 어떤 계산 방식으로 세금이 부과될까요? 절세할 방법은 없을까요?

A. 네, 많은 분들이 가족 간 증여를 통해 주택을 취득한 후 매도 시 세금 부담이 얼마나 될지 고민하시는데요. 특히 증여주택을 2년 미만 보유하고 팔 경우 일반적인 1주택 양도보다 높은 세율이 적용돼 예상보다 많은 세금이 나올 수 있습니다. 오늘은 증여주택, 2년미만매도, 양도소득세 계산 방법과 절세 전략까지 하나씩 쉽게 풀어드릴게요.

증여주택 2년 미만 매도 시 적용되는 양도세율은?

 

 

먼저 가장 궁금한 세율부터 살펴볼게요. 일반적으로 주택을 양도(매도)할 때는 보유 기간과 거주 여부에 따라 장기보유특별공제라는 혜택을 받을 수 있어요. 하지만 증여 후 2년 미만 보유한 경우는 이 공제를 받을 수 없습니다. 또한 보유 기간이 짧아 고율의 양도소득세율이 적용돼요.

• 1년 미만 보유 → 45% 단일세율
• 2년 미만(1년 이상~2년 미만) 보유 → 35% 단일세율

여기에 지방소득세 10%가 추가로 붙어요. 즉, 실제로는 49.5% 또는 38.5%가 적용되는 셈이죠. 예를 들어볼게요.

• 취득가액(증여 당시 시가): 3억 5천만원
• 양도가액(매매가): 4억원
• 양도차익: 5천만원

1년 6개월 후 매도 시 → 35% + 지방소득세 10% 적용 양도세는 약 1,925만원(5천만원 x 38.5%) 정도 부담하게 되는 거죠.

양도세 계산 시 '증여 당시 취득가액'은 어떻게 잡힐까?

 

 

여기서 주의해야 할 부분은 바로 취득가액 산정 기준이에요. 증여주택의 경우 취득가액은 증여 당시 시가로 결정됩니다. 많은 분들이 "아버지께서 원래 공시가 8천만원, 시가 3억5천만원짜리 주택을 주셨는데, 나중에 팔면 시가는 어떻게 반영되나요?" 이런 질문을 많이 하세요.

→ 정답은 증여 당시 시가(3억5천만원)가 취득가액으로 인정됩니다.
→ 공시가(8천만원)는 기준이 아니에요.

즉, 그 후에 4억원에 매도할 경우 양도차익은 5천만원이 되는 것이고, 거기에 2년미만매도에 따른 고율 양도세가 부과되는 거죠.

장기보유특별공제를 못 받는 이유는 뭘까요?

 

 

많이들 "장기보유특별공제 받으면 세금 줄어들지 않나요?"라고 물어보시는데요. 장기보유특별공제는 기본적으로 보유기간 2년 이상, 거주요건 충족 시 적용 가능해요. 하지만 2년 미만 보유 주택은 이 공제 자체가 적용되지 않아요. → 이게 바로 2년 안에 팔면 세금이 훨씬 많이 나오는 이유입니다. 만약 2년 이상 보유 후에 매도하면 일정 비율(보유기간 및 거주기간에 따라 최대 80%)까지 장기보유특별공제를 받을 수 있어요. → 그때는 절세효과가 크죠.

증여주택, 2년 미만 매도 시 절세 전략은 없을까?

 

 

증여주택, 2년미만매도 상황에서는 원칙적으로는 높은 세율을 피하기 어렵지만 그래도 아래 방법으로 절세 전략을 고려해볼 수 있어요.

1. 가능하다면 2년 이상 보유 후 매도하기
   → 장기보유특별공제 적용 가능해지고 세율도 일반 누진세율로 전환됨.
2. 거주요건 충족 후 양도 고려하기
   → 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 양도소득세 면제 가능성 생김.
   단, 증여일 이후부터 새로 보유 및 거주기간 산정됨.
3. 기준시가와 실제 매매가 차이 확인하기
   → 증여 당시 시가가 실제보다 과다 계상되지 않았는지 확인 필요.
   → 적정한 시가 산정 중요.
4. 양도 전 전문가 상담하기
   → 세금 리스크 줄이기 위해 세무사 상담 적극 권장.
5. 양도 시기 조율
   → 증여 후 양도 시점이 1년 미만이면 아예 기다려서 1년~2년 이상으로 넘기는 것도 한 방법.

 

증여주택 2년미만 매도시 양도소득세는 1년 미만 시 45%, 2년 미만 시 35% 고정세율에 지방세가 추가로 붙습니다. 취득가액은 증여 당시 시가가 기준이 되며, 장기보유특별공제는 적용 불가합니다. 절세 전략으로는 2년 이상 보유 후 매도, 거주요건 충족, 시가 적정성 확인 등을 적극 고려해야 합니다. 고액 양도차익이 예상되는 경우에는 반드시 전문가 상담을 통해 구체적인 세금 부담을 계산하고 매도 계획을 세우는 것이 좋아요.

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