Q. 주택수에서 제외되는 소형 빌라를 소유한 상태로 신혼부부 특별공급 청약에 지원해도 무주택으로 인정될까요? 또, 당첨되면 분양권 취득 시 취득세 중과는 피할 수 있을까요?
A. 네, 일정 요건을 충족한 소형 비아파트(예: 빌라)는 ‘주택 수 제외’ 대상으로 분류되기 때문에 신혼부부 특별공급 청약 시 무주택자로 간주됩니다. 하지만 당첨 이후의 분양권 소유에 따라 달라지는 취득세 과세 기준까지는 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 특히 ‘비과세’ 또는 ‘중과 배제’ 조건을 충족하지 못하면 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있기 때문이에요. 아래에서 구체적으로 정리해드릴게요.
주택수 제외 빌라의 기준은 뭘까?
우선, 소유 중인 주택이 ‘주택수 제외’로 간주되기 위해서는 아래 3가지 조건을 동시에 만족해야 합니다.
- 비아파트 형태의 주택 (예: 빌라, 단독주택 등)
- 전용면적 85㎡ 이하
- 공동주택 공시가격 5억 원 이하
이 조건은 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 제2항에 따라, 무주택으로 인정받기 위한 기준입니다. 특히 수도권 외 지역은 공시가격 요건이 3억 원 이하로 다르니 지역별 기준도 확인하셔야 해요. 예를 들어, 2024년 기준 서울 외곽에서 공시가격 1.8억 원인 전용면적 59㎡ 빌라를 소유하고 있다면 위 3가지 조건을 만족하므로 무주택자로 간주됩니다. 따라서 해당 조건에 부합하는 경우, 일반청약뿐 아니라 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급 등 다양한 무주택자 대상 청약에도 도전할 수 있는 거예요. 하지만 한 가지 주의사항! 이 ‘주택수 제외’ 기준은 청약 자격을 판단할 때만 적용됩니다. 이후 분양권을 취득하고 나서는 이야기가 달라질 수 있습니다.
신혼부부 특공, 무주택자 기준으로 청약 가능할까?
많은 분들이 헷갈려하는 부분이 바로 ‘특별공급 청약 자격’인데요, 신혼부부 특별공급은 ‘무주택 세대구성원’만 지원할 수 있습니다. 여기서도 앞서 말한 것처럼 주택수 제외 빌라는 주택이 아닌 것으로 보기 때문에 해당 조건에 충족합니다. 즉, 아래 조건을 만족한다면 신혼부부 특공에 도전할 수 있습니다.
- 혼인 7년 이내 또는 혼인 예정자(혼인신고 전)
- 무주택 세대구성원 (배우자 포함해 가족 전원이 무주택자여야 함)
- 소득 및 자산 기준 충족 (소득은 도시근로자 월평균 소득의 120% 이내, 자산은 3.25억 원 이하)
‘무주택 세대구성원’이기 때문에 부부 중 어느 한 명이 ‘주택수 제외’에 해당하는 주택을 보유하고 있어도 지원할 수 있습니다.
신혼부부 특공 관련한 자세한 내용은 한국부동산원 청약홈(https://www.applyhome.co.kr)에서 확인하실 수 있어요.
분양권 취득 후 취득세는 어떻게 될까?
청약에 당첨되면 분양권이 생기고, 추후 입주 시점에 등기를 하며 ‘취득세’를 납부하게 됩니다. 이때 가장 중요한 건 “이미 주택을 하나 보유하고 있는 상태에서 분양권을 추가로 취득했는가?” 라는 점이에요. 앞서 말했듯, 소형 빌라가 청약 자격 판단 시 ‘주택수 제외’에 해당하더라도 세금 계산 시에는 1주택으로 인정될 수 있습니다. 즉, 다음의 상황을 주의하셔야 합니다.
- 분양권 취득 시점에 주택(주택수 제외 빌라 포함)을 여전히 보유 중일 경우
→ 이때는 분양권이 2번째 주택으로 간주되어 취득세 중과세율이 적용될 수 있어요. - 만약 분양권을 생애최초 주택 구입자 자격으로 취득하는 경우에는
→ 취득세 감면을 받을 수 있는데, 이 역시 기존 빌라를 매도하고 난 뒤 취득해야 감면 혜택이 가능하다는 점 유의하셔야 해요.
2023년 기준 취득세 중과 기준은 다음과 같습니다.
| 구분 | 주택 수 | 취득세율 |
| 일반 | 1주택 | 1~3% |
| 중과 | 2주택 | 8% |
| 중과 | 3주택 이상 | 12% |
결국 취득세 중과를 피하려면, 청약 당첨 이후 입주 전까지 기존 빌라를 매도해두는 것이 안전합니다. 보다 자세한 취득세 관련 정보는 정부24 (https://www.gov.kr) 또는 해당 지방자치단체 세무과를 통해 확인하시는 게 가장 정확해요.
빌라 소유 시 신혼특공 청약과 취득세, 핵심은?
- 전용 85㎡ 이하, 공시가격 5억 이하 비아파트 주택은 청약 시 ‘주택수 제외’로 간주되어 무주택자 자격 인정됨
- 신혼부부 특별공급도 무주택 세대 기준이므로 지원 가능
- 단, 분양권 취득 이후 기존 주택을 유지할 경우, 취득세 중과(최대 8%) 대상이 될 수 있음
- 취득세 감면 또는 일반세율 적용을 원한다면 입주 전 기존 주택을 처분해 두는 것이 바람직함
- 청약 자격은 ‘청약홈’, 취득세는 ‘정부24’에서 공식 기준을 꼭 확인할 것
무주택 기준과 청약 자격은 꼼꼼히 따져야 하고, 취득세는 ‘취득 시점의 보유 주택 수’가 기준이기 때문에 혼동하기 쉽습니다. 빌라를 보유하고 있더라도 청약을 포기할 필요는 없어요. 다만, 당첨 후의 세금 전략까지 함께 준비하셔야 불이익을 피할 수 있습니다. 부디 청약 준비하시는 모든 분들께 유리한 방향으로 결정되시길 바랍니다!
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