Q. 깡통빌라에서 전세 만기일이 다가왔는데, 집이 나가지 않아 전세금을 돌려받지 못할 것 같다면 어떻게 해야 하나요? 전세대출 연장과 상환 사이에서 어떤 선택을 해야 할까요?
A. 이런 상황에 놓인 분들이 정말 많아요. 전세금이 묶여서 대출도 갚지 못하고, 집주인과도 연락이 어렵다면 더 막막하실 텐데요. 이럴 땐 서둘러 내용증명을 보내고, 대출 연장 가능 여부를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 깡통빌라처럼 집값보다 전세금이 더 높아 매매로도 돌려받기 어려운 상황이라면, 세입자로서 취할 수 있는 권리 행사와 현실적인 선택 사이의 균형이 필요합니다.
전세금 못 받을 것 같은데, 먼저 해야 할 일은?
전세 만기일이 다가왔는데도 집이 나가지 않고, 집주인이 전세금을 돌려줄 여력이 없어 보인다면 가장 먼저 내용증명을 보내는 것이 기본 대응입니다. 이 내용증명은 ‘나는 전세금 반환을 요구했고, 계약이 끝났지만 아직 못 받고 있다’는 법적 증거로 남게 됩니다. 이 서류는 향후 전세보증금반환소송이나 경매 신청, 대위변제 등 절차에서 매우 중요한 역할을 해요. 내용증명 작성 시엔 다음 요소를 포함해야 합니다.
- 계약 기간 및 종료일
- 보증금 금액
- 반환 요청 날짜
- 반환이 지연될 경우 법적 조치 의사
인터넷 우체국(www.epost.go.kr), 오프라인 우체국에서 내용증명을 보낼 수 있어요. 한 통은 집주인 주소로, 한 통은 본인이 보관하세요. 또한 전입신고와 확정일자가 되어 있는지 반드시 확인해야 전세보증금 우선 변제권을 확보할 수 있습니다. 깡통빌라처럼 주택 가치가 낮은 경우엔 경매 시 보증금 전액을 받기 어려울 수 있으므로, 선순위 보장도 중요한 포인트입니다.
전세대출 상환? 연장? 어떤 선택이 더 나을까
이제 고민은 전세대출입니다. 만기일에 맞춰 대출금을 상환해야 하는데 전세금을 못 받는다면, 대출금을 내 자금으로 갚고 나중에 집주인에게 구상권을 행사하는 방법도 있지만, 현실적으로 쉽지 않죠. 이런 경우 은행에 사정을 설명하고 전세대출 연장 또는 유예 신청을 고려하셔야 해요. 특히 요즘은 깡통전세 피해자 보호 대책이 강화되면서, 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 보증보험을 통해 보증금 일부를 대위변제해주는 제도도 존재합니다. 관련 내용은 주택도시보증공사 홈페이지를 참고하시면 좋아요.
대출 연장을 원하신다면, 다음을 확인해 보세요.
- 해당 금융기관의 연장 조건 (소득 유지, 연체 이력 등)
- 대출상품이 일반 전세대출인지, 정책금융인지
- 은행과의 상담에서 유예나 분할상환 요청 가능 여부
단, 연장은 집주인에게도 좋을 수 있지만, 나중에 다시 만기일이 왔을 때 똑같은 문제가 반복될 수 있습니다. 그러니 연장을 하더라도 내용증명은 꼭 보내고, 소송 또는 임차권등기명령을 준비해 두는 것이 좋아요.
임차권 등기명령과 대위변제, 어떻게 준비하나요?
전세금 반환이 불가능하다고 판단되면 임차권 등기명령을 신청하세요. 이건 내 권리를 보존하면서 이사를 나갈 수 있는 법적 절차입니다. 임차권 등기가 완료되면 전세보증금 반환을 받을 권리를 법적으로 남기고, 집을 비워도 나중에 우선변제권을 주장할 수 있어요. 관할 지방법원 민원실이나 전자소송사이트를 통해 접수 가능합니다. 또한, 전세보증금 반환보증 보험에 가입돼 있다면 HUG나 SGI를 통해 대위변제 신청을 할 수 있어요. 보험기관이 집주인을 대신해 세입자에게 전세금을 지급한 후, 집주인에게 구상권을 행사하는 구조죠. 이를 위해선 계약서, 전입신고, 확정일자, 대출내역, 내용증명 등을 제출해야 하니, 미리미리 자료를 챙겨두셔야 합니다.
- 전세 만기에도 전세금 못 받는다면, 가장 먼저 내용증명을 보내세요.
- 전입신고와 확정일자가 되어 있어야 우선변제권이 생깁니다.
- 전세대출은 은행에 사정을 설명하고 연장 또는 유예 요청이 가능합니다.
- 깡통빌라처럼 매매가치가 낮은 경우, 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인이 필요합니다.
- 임차권 등기명령이나 대위변제 신청도 가능한 대응 전략입니다.
- 모든 서류는 복사해 두시고, 문제 장기화에 대비해 증거를 잘 남겨두세요.
복잡하고 힘든 전세 시장 속에서도, 세입자분들이 권리를 지키고 불이익을 받지 않도록 항상 한발 앞서 준비하는 것이 가장 중요한 대응법입니다. 보다 자세한 내용은 주택도시보증공사(www.khug.or.kr), 대법원 전자소송 시스템(ecfs.scourt.go.kr), 국토교통부(www.molit.go.kr)에서도 확인해보실 수 있습니다.
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