상속등기 있으면 무주택 불인정? 생애최초주택 자격 주의사항

 

 

 

 

 

Q. 어릴 적 상속으로 잠시 주택 지분을 가졌던 것도 생애최초주택구입 자격에서 불이익이 되나요?
A. 네, 실제로 이런 사례는 생각보다 자주 발생하고 있고, 많은 분들이 본인의 ‘무주택자’ 자격이 유지되고 있다고 생각했다가 대출 심사에서 반려되는 일이 생기곤 합니다. 특히 ‘내집마련디딤돌대출’처럼 무주택 기준이 중요한 정부지원 상품에서는 과거의 짧은 등기 이력도 심사 시 민감하게 작용해요. 오늘은 상속등기로 인한 생애최초주택구입 자격 탈락 사례를 통해 왜 이런 일이 발생하는지, 그리고 어떤 점을 조심해야 하는지 하나하나 알려드릴게요.

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생애최초주택구입, ‘무주택’ 기준은 어디까지 보나?

 

 

 

 

 

 

‘무주택자’라는 말, 굉장히 단순해 보이지만 금융상품에서는 아주 까다롭게 판단됩니다. 특히 생애최초주택구입자금대출이나 내집마련디딤돌 같은 정책형 대출에서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다:

1. 본인 명의로 주택을 소유한 적이 없어야 함
2. 배우자 또한 주택을 보유한 적 없어야 함
3. 직계존속 등과 공동 소유였더라도 등기 이력이 있다면 ‘유주택 이력’으로 판단될 수 있음

예를 들어 설명해볼게요. 만 13세 때 아버지가 돌아가시면서 본인과 어머니, 동생에게 주택이 공동상속됐고, 10일 후에 처분이 이뤄졌다고 해요. 이 경우 등기부등본에 본인의 주택 소유 이력이 ‘상속’이라는 방식으로라도 찍혀 있는 것이죠. 아무리 짧은 기간이어도 국토교통부와 주택금융공사 등에서는 이력을 전산으로 조회하여 무주택 요건 위반으로 판단할 수 있어요.

이는 무주택 기준을 “현재” 기준이 아닌 “과거에 한 번이라도 주택 소유 이력이 있었는가”로 해석하기 때문이에요. 바로 여기서 문제가 되는 거죠.

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상속등기라면 예외가 있을 수 없을까?

 

 

 

 

 

 

많은 분들이 질문하시는 것이 바로 “상속은 본인의 의지가 아니잖아요. 이런 경우도 무주택이 아닌가요?”입니다. 이 질문은 매우 타당해요. 하지만 무주택 판단 기준은 실제 사유보다 ‘등기 이력’ 중심으로 기계적으로 처리되는 경우가 많습니다. 예외 적용이 가능한 경우는 다음과 같지만, 실제 심사 과정에서는 매우 제한적입니다:

• 상속받은 지분이 매우 적고, 해당 주택에 실거주한 적이 없는 경우
• 상속 후 일정 기간 내에 지분을 모두 처분한 경우
• 주택임대소득이 발생하지 않은 단기 보유였음을 입증할 수 있는 경우

그러나 이러한 예외가 인정되려면 금융기관이나 보증기관(주택금융공사 등)에 별도 소명자료를 제출하고, 추가 심사를 받아야 하며, 심사자의 재량에 따라 불인정될 가능성도 높습니다. 즉, 상속등기라도 등기부등본에 본인 이름이 기재된 적이 있다면 기본적으로 무주택자로 인정되지 않는다는 점을 기억하셔야 해요.

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이미 등기 이력이 있다면, 생애최초 혜택은 정말 못 받나요?

그렇다면 이력이 있는 분들은 정말로 생애최초주택구입자 자격을 영원히 잃게 되는 걸까요? 완전히 그렇지는 않아요. 아래의 방법들을 고려해보실 수 있습니다.

1. 일반 주택담보대출 상품 이용
   생애최초 혜택은 어렵지만, 시중은행의 일반적인 주담대 상품은 이용 가능합니다. 다만 금리나 한도 조건이 다소 불리할 수 있어요.
2. 무주택 인정 소명 시도
   금융기관에 사전 상담을 통해 소명자료를 준비해 보세요. 가족관계증명서, 상속재산분할협의서, 실거주 확인서류 등이 도움이 될 수 있어요.
3. 추가 서류 제출로 대출 가능성 확인
   경우에 따라 상속받은 주택이 지분 비율이 낮고 실거주 기록이 없는 경우, 일부 심사 담당자는 이를 무주택으로 간주할 수 있어요. 이는 금융기관별 해석에 따라 달라지므로 사전에 반드시 상담을 받아보셔야 해요.
4. 청약 가점제와는 별도 기준
   참고로, 생애최초주택구입 혜택과는 별도로 국민주택 청약 가점제에서는 상속 등기를 무주택으로 인정하는 경우도 있어요. 각각의 제도마다 기준이 다르니 구분이 필요합니다.

상속등기, 생애최초주택 혜택에 미치는 영향은?

 

 

 

 

 

• 상속으로 인한 주택 등기 이력도 무주택 요건을 해치는 요소로 간주됩니다.
• 짧은 기간 소유했더라도 등기 기록이 있으면 무주택자 자격에서 제외될 수 있어요.
• 소명자료로 예외 적용을 받을 수 있는 경우도 있지만, 까다로운 심사가 필요하고 결과는 확정되지 않아요.
• 생애최초주택구입자금대출, 내집마련디딤돌 등 정책형 대출 신청 전 반드시 과거 등기이력 확인이 필요합니다.

혹시라도 비슷한 상황이시라면 등기부등본 발급 사이트나 대출 예정 은행에 먼저 문의하시고, 내역 확인 후 대응하시는 걸 꼭 추천드립니다. 세심한 준비가 불필요한 불이익을 막아주는 첫걸음이에요.

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