농로 축대까지 설치했는데 부동산 계약 취소…공사비 돌려받을 수 있을까?

 

Q. 분묘지 포함된 밭을 사고 자비로 농로와 축대를 공사했는데, 매도인이 매매계약을 취소하겠다고 합니다. 제가 들인 개선공사 비용은 보상받을 수 있을까요?

A. 이런 상황, 정말 당황스럽고 억울하실 수밖에 없죠. 토지 매매 계약을 맺고 나서 매수인이 농로 설치, 축대 쌓기, 기부체납 등 실질적인 비용과 노력을 들였는데, 매도인이 ‘계약금을 두 배로 돌려줄 테니 계약을 없던 걸로 하자’고 할 경우, 매수인은 추가로 들인 비용에 대해 어떻게 대응할 수 있는지 고민하게 됩니다. 결론부터 말씀드리자면, 계약 취소 자체는 민법상 허용되지만, 매수인이 들인 개선공사 비용, 농로축대공사 비용, 기부체납을 위한 행정절차 비용 등에 대해서는 손해배상청구가 가능합니다.

개선공사비용과 농로 축대 설치, 그냥 포기해야 할까?

 

많은 분들이 부동산계약취소가 되면 ‘계약금 두 배 받고 끝나는 거 아닌가요?’라고 생각하시는데, 상황이 단순하지 않을 수도 있습니다. 특히 매수인이 이미 토지에 자비로 비용을 들여 공사한 경우, 이 부분은 ‘부당이득 반환’ 또는 ‘불법행위에 대한 손해배상’으로도 다뤄질 수 있어요. 예를 들어볼게요. 매수인이 분묘지가 포함된 농지를 사기로 하고, 분할측량과 함께 농로를 직접 신청해 축대를 쌓고 행정 절차도 밟았습니다. 여기에 실제 토지 가치를 높이기 위한 기부체납형 공공개선공사까지 진행했죠. 이때 매도인이 갑자기 “생각이 바뀌었어요, 계약금 두 배 줄게요”라고 하면?

이럴 경우,

• 계약서에 공사나 기부체납 관련 약정이 포함되어 있다면, 계약 불이행 손해배상청구 가능
• 별도 약정은 없어도, 신의성실의 원칙 위반 및 부당이득 주장 가능
• 토지 가치 상승을 염두에 둔 ‘악의적 계약취소’라면, 법적 대응 논리 확보 가능

즉, 단순히 계약서 조항에만 얽매이지 않고, 공사비용이나 시간, 노동력 투입이 입증되면 보상받을 여지가 충분히 있다는 거예요.

분묘지 포함된 토지, 계약 해지에도 개선비용 청구할 수 있을까?

 

분묘지가 포함된 밭을 매수한 뒤 분할측량과 함께 개발 가능하도록 조치를 취했다면, 이는 단순 사용이 아니라 토지에 ‘개선’을 가한 것입니다. 이런 경우 ‘부동산의 가치 상승’이 명백하다면, 매수인의 노력과 비용이 사라져선 안 되겠죠. 민법 제750조에 따르면, 고의 또는 과실로 인해 타인에게 손해를 입힌 경우 불법행위로 손해배상이 가능합니다. 또 제741조에는 타인의 재산에 이익을 주고 자신이 손해를 봤다면 부당이득 반환청구가 가능하다고 나옵니다. 여기에 ‘기부체납’이 예정되어 있었다면, 공익적 목적을 전제로 한 행위로 법적 보호 가치가 더해질 수 있어요.

즉,

• 계약 해지 사유가 매도인의 사정에 따른 경우,
• 매수인의 공사비 및 비용 증빙이 명확한 경우,
• 개선 내용이 실제 토지 가치에 영향을 준 경우

이 세 가지가 충족된다면 법적으로 대응 가능성이 큽니다.

실제 대응하려면 어떤 절차를 밟아야 할까요?

 

공사비용이나 행정 비용 보상을 위해선, 다음과 같은 절차를 밟아 대응하시는 게 좋아요.

1. 공사 관련 증빙자료 확보
   • 견적서, 세금계산서, 시공사진, 공사 전후 비교 자료 등
2. 매도인에게 내용증명 발송
   • 계약 해지와 별도로 공사비 손해배상 요구
3. 법률 상담 및 조정 신청
   • 법률구조공단, 대한법률구조공단 무료 상담 활용
   • 필요시 조정 또는 민사소송 제기

특히 개선공사비용과 농로축대공사가 매도인의 요청 또는 묵시적 합의 하에 이뤄졌다면, 더욱 강력한 법적 대응이 가능해요. 단순한 감정의 문제가 아니라, 계약 해지로 인해 손해가 발생했기 때문이죠.

자비로 토지를 개선했는데 계약 취소? 이렇게 대응하세요!

 

• 계약금의 배액 반환만으로 끝나지 않습니다. 공사비와 행정비용은 별개로 손해배상청구 대상이 됩니다.
• 개선공사비용, 농로축대공사, 기부체납 관련 행정비용 등은 계약이 취소되더라도 법적 보상 요구 가능
• 민법상 불법행위, 부당이득 반환, 신의칙 위반 등을 근거로 대응 가능
• 공사 관련 자료는 최대한 정리·보관해야 하며, 내용증명 후 조정 또는 민사소송 진행 고려

부동산매매계약해지 상황에서 개선공사비용은 결코 쉽게 무시될 수 있는 사안이 아닙니다. 감정적으로 억울함을 토로하는 것보다, 법적으로 체계적으로 준비해서 보상받는 방식이 필요합니다. 매매계약을 신중히 진행하는 것도 중요하지만, 혹시 모를 부동산계약취소나 분쟁에 대비해 관련 비용을 문서로 남겨두는 것도 꼭 기억해두세요.

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